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¿Compra o Alquiler? Analizamos la situación de Barcelona (2001-2018)

Hacía mucho tiempo que tenía pendiente escribir sobre: ¿Alquilar o Comprar?. Realmente, creo, no solamente podemos poner sobre la mesa los criterios económicos ya que, y más en nuestro país, culturalmente se ha “tirado” mas para comprar. Aunque permitidme que me adelante y comente que, anteriormente, las hipotecas eran de media de duración unos 10 años; actualmente estamos superando los 30 años de duración. Bien, sin mas dilación, vayamos al tema.

Las razones de porqué tenemos unos precios astronómicos de nuevo, es así, puede variar según la ciudad. Si centramos nuestro estudio en Barcelona, Madrid y otras grandes urbes, podríamos tener un patrón frente a nosotros. Recientemente, Barcelona, ha sacado a relucir un gran problema de miles de viviendas vacías. Pero no olvidemos que, en Madrid, tenemos el caso de Seseña.

Burbuja inmobiliaria en España

Si hacemos un poco de historia, podemos volvernos al 2008 y hablar de la [Burbuja inmobiliaria en España](), que duró de 1997 hasta finales de 2007 o principios de 2008. En el siguiente gráfico podemos ver representada tal Burbuja:

Precio Vivienda España

Es interesante, para darle un contexto económico, el representar a continuación el ciclo de vida de toda burbuja:

burbuja especulativa

Más o menos podemos encontrarle rápidamente una semejanza. Un ciclo alcista que se aceleró sobre 1997 y que, finalmente, acabó explotando en 2008 con una rápida caída. Se tendría que analizar con más detenimiento sí, a continuación podremos ver otro gráfico centrado en Barcelona, estamos viviendo un “Bull trap” o bien, hemos vuelto a un ciclo alcista y… volver a empezar.

El Caso de Barcelona (2001-2018)

Como decíamos, es interesante plasmar un caso más tangible y lo haremos sobre la ciudad de Barcelona. Veamos en el gráfico cuál ha sido la evolución del Precio medio de venta en Barcelona desde 2001 hasta nuestros días (último trimestre de 2018):

Precio medio de venta en Barcelona

Podemos ver en el gráfico lo comentado anteriormente, donde se ve claramente el ciclo alcista hasta aproximadamente 2007 y, luego, desciende de forma brusca hasta llegar al 2013. Pero: ¿Qué ha pasado a partir de 2013?. Aquí es donde viene mi pregunta anterior: ¿Estamos viviendo un Bull trap?. No olvidemos que la anterior Burbuja se construyó entre aproximadamente 1997 y 2017, estamos hablando de unos 10 años; actualmente estamos frente, quizás, una nueva burbuja que simplemente ha tardado 5 años y ya está superando el precio medio de 2006, situado en 4.700€/m2 frente los 4.824€/m2 a cierre del 4º Trimestre del 2018. ¿Qué está pasando?

Euríbor

BBVA nos presenta una herramienta para poder ver la evolución del Euríbor y, si cogemos el rango máximo que es a partir de 1999, podemos construir la siguiente tabla:

Evolución del euríbor

Para los que no conozcáis que es el Euríbor, según la Wikipedia: “El euríbor4​ es un índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio al que un gran número de bancos europeos dicen concederse préstamos a corto plazo entre ellos para prestárselo a terceros -particulares y empresas-.​ Es un tipo de interés del mercado interbancario del euro.

Pues bien, justo este es el tipo de interés que se utiliza como referencia para los créditos o préstamos bancarios y entre ellos los préstamos hipotecarios. Por lo tanto, puede ser o nuestro amigo o, nuestro enemigo. No hay término medio.

Hay un más que interesante artículo de Víctor Alvargonzález: “Hacia la mayor burbuja inmobiliaria de la historia de España”, que ya nos indica por “dónde van los tiros” y realmente, es mi opinión también, creo tiene mucha razón.

Volvamos a la tabla del Euríbor, en ella se puede apreciar rápidamente que la tasa de interés entre 1999 y 2007, en plena Burbuja, era aproximadamente entre un 4 y un 3% (en cierto decrecimiento). Exceptuando en 2007 que fue de un 4% y rozando el 4,5% en 2008.

Nos puede venir a la cabeza que, incluso teniendo una tasa de interés de un 4%, ¿cómo es que vivimos una Burbuja inmobiliaria en España?. Pues, ahora imaginemos: ¿Qué podríamos vivir sin tener una tasa de interés?. Justo es el caso actual: el Euríbor está en negativo.

Review

Seguramente podríamos continuar con éste artículo ya que, aunque no hemos resuelto literalmente la pregunta de nuestro encabezado, sí creo que la relación es completamente evidente y, a la vez, no tiene un solo motivo. Para mí, está totalmente interrelacionado con muchos otros factores y decisiones que se han ido tomando y en mi modesta opinión: decisiones tomadas para salir de la crisis y que, unos años después, no parecen ser de lo mejor. Pero ahora, cogiendo los datos económicos ofrecidos, es turno de que cada uno tome sus propias decisiones.